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Juicios de arredamientos

Todo lo que necesitas saber sobre los Juicios de Arrendamiento


¿Qué hacer si existe incumplimiento en el contrato de arriendo?

Por regla general se debe enviar por parte del arrendador al arrendatario, una carta certificada al domicilio arrendado dando cuenta del termino del contrato de arrendamiento, lo que en ningún caso exonera de realizar las acciones judiciales para obtener la restitución de la propiedad.

Por otra parte en caso de que exista incumplimiento por parte de su arrendatario, la ley N°18.101 y nuestro Código Civil contempla los siguientes mecanismos tendientes a exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento, siendo los siguientes los más importantes:

• Procedimiento judicial de desahucio.
• Procedimiento judicial de arrendamiento por terminación inmediata del contrato por falta de pago de la renta.
• Procedimiento judicial de restitución de la cosa arrendada, en razón a la expiración del tiempo estipulado en el contrato para la duración del arrendamiento o por la extinción del derecho del arrendador.
• Procedimiento judicial tendiente a ejercer el derecho legal de retención por parte del arrendador.


¿Qué hacer si el arrendatario no paga el arriendo?

En la eventualidad de que su arrendatario no pague la renta pactada, la ley N°18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y nuestro Código Civil contemplan como principal mecanismo que usted en su calidad de arrendador pueda exigir la terminación del contrato de arrendamiento.

Este procedimiento se puede iniciar a través de una demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de la renta, demanda que se debe presentar ante el Juzgados Civiles respectivos.

Para este procedimiento, usted podrá comparecer de manera personal si el monto total de la renta es inferior a 4 UTM (Unidad Tributaria Mensual), es decir, aproximadamente $204.000; ahora bien, si la renta excede las 4 UTM, deberá comparecer con el patrocinio de un abogado, el cual le entregará la asesoría profesional necesaria para que esta demanda prospere.

Asimismo, en la misma demanda de arrendamiento, se deberá pedir de forma subsidiaria el desahucio del contrato, lo que consiste en la noticia anticipada de la voluntad de cualquiera de las partes (en este caso el arrendador) de poner término al contrato de arrendamiento.

Una vez que se presenta la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de renta, el tribunal ordenará la notificación de la demanda al arrendatario, en donde junto con notificar la demanda se le realizará la primera reconvención de pago, es decir, el receptor le pedirá que pague la deuda existente por el no pago de la renta.

Una vez practicada la notificación, el tribunal citará a audiencia a las partes, en la cual se realizará la segunda reconvención de pago al arrendatario, en donde el magistrado le solicitará por segunda vez al arrendatario que pague la renta adeudada.


¿Qué hacer si el arrendatario no paga los servicios básicos?

En caso de que su arrendatario no pague los servicios básicos, tales como cuentas de la luz, agua, gas, entre otros, el arrendador podrá exigirle al arrendatario el pago de las deudas de estos servicios básicos en la misma demanda de término anticipado del contrato de arrendamiento por no pago de la renta adeudada.

Para estos efectos, una vez que se dicte sentencia en este proceso, el Juez podrá ordenar el pago de la deuda adeudada más el pago de la deuda que se haya generado por el no pago de servicios básicos.

Asimismo, el arrendador podrá comunicarse directamente con las empresas distribuidoras de servicios básicos, tales como las distribuidoras de luz, gas, agua potable, riego u otros, a fin de comunicarles que actualmente se lleva un proceso judicial en contra del arrendatario, solicitándoles para estos efectos el corte del suministro.

Ahora bien, respecto de los distribuidores de telefonía, internet y televisión por cable, en este caso se suscribe una obligación personal entre el arrendatario y la empresa distribuidora, por lo cual no corresponde solicitar el corte de dicho servicio, ya que directamente la empresa podrá limitar los servicios por el no pago de este.


¿Qué hacer si el arrendatario no paga los gastos comunes?

Eventualmente si el arrendatario no paga los gastos comunes y se está demandando por el término del contrato de arrendamiento por no pago de la renta, se podrá solicitar al Juzgado Civil que, una vez que se dicte sentencia, se cobre al arrendatario lo adeudado por concepto de gastos comunes. Habitualmente quien paga los gastos comunes es el arrendatario, por lo cual la administración o el comité del condominio o comunidad podrá cortar servicios básicos, tales como la energía eléctrica.


¿Cómo iniciar una demanda contra un arrendatario?

Ante el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta, podemos presentar una demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de renta en contra de nuestro arrendatario. La ley N°18.101 o la “ley de arriendo”, nos dice que, para poder demandar a nuestro arrendatario por el no pago de la renta pactada, debemos realizar la siguiente distinción:

• Si la renta pactada en el contrato de arrendamiento no supera las 4 Unidades Tributarias Mensuales, es decir, aproximadamente $204.000, nuestra legislación nos dice que usted podrá comparecer personalmente ante los Juzgados Civiles competentes, a efectos de interponer demanda de termino de arrendamiento por no pago de la renta y la solicitud de desahucio.
• Ahora bien, si la renta del contrato de arrendamiento supera las 4 Unidades Tributarias Mensuales, usted necesitará la asesoría de un abogado, el cual realizará la respectiva presentación de la demanda de termino de arrendamiento por no pago de la renta y la respectiva solicitud de desahucio ante los Juzgados Civiles.

Una vez presentada la demanda, el receptor realizará la notificación de la demanda y realizará la primera reconvención de pago, la cual consiste en solicitarle al arrendatario en términos formales que pague la renta adeudada.

Una vez realizada la notificación, para el quinto día hábil se realizará una audiencia en la cual comparecerán las partes y se realizará la segunda reconvención de pago, en la cual se le solicitará nuevamente al arrendatario que pague la renta adeudada, así como también el juez buscará un acuerdo entre las partes sobre el pago de la renta.

En esta audiencia, ambas partes realizarán sus respectivas alegaciones, en donde el demandado (arrendatario) podrá contestar la demanda y demandar re convencionalmente al arrendador. Asimismo, cada una de las partes podrá valerse de los medios probatorios que contempla la legislación chilena, tales como el contrato de arrendamiento, documentos, boletas o copias de transferencias realizadas, lista de testigos, etc.

Una vez revisado todos los antecedentes, el Juez citará a audiencia para oír sentencia, en donde podrá ordenar el pago de todas las deudas de la renta a la fecha y respecto de cuentas de servicios incluida, así como también podrá ordenar el abandono del inmueble por parte del arrendatario.


¿Qué pasa si mi propiedad esta tomada?

Eventualmente si usted se encuentra en una situación en la cual una persona ha ocupado de manera ilegal y no violenta su propiedad, con la cual usted no suscribió ningún tipo de relación jurídica, en este caso podrá interponer una demanda de precario en contra de los ocupantes de la propiedad, en la cual se le solicitará a los demandados y demás ocupantes el desalojo de su propiedad y la restitución del inmueble.

Una vez presentada la solicitud y transcurrido el procedimiento, el tribunal dictará sentencia en la cual se ordenará el desalojo de la propiedad y el cobro de todos aquellos daños que se hayan generado por la ocupación ilegal del inmueble. En la eventualidad de ser necesario, el desalojo podrá contar con el apoyo de la fuerza pública, es decir, con la cooperación de Carabineros de Chile.

Esta demanda se presentará ante los Juzgados Civiles y requiere necesariamente el patrocinio de un abogado habilitado para la profesión. Ahora bien, si la ocupación del inmueble se realiza de manera ilegal y violenta, corresponde interponer una acción de usurpación, según dicta el artículo 457 de nuestro Código Penal. Este procedimiento se realiza ante los Tribunales en materia penal y requiere el patrocinio de un abogado.


¿Cuánto cuesta un contrato de arriendo?

Sobre el contrato de arrendamiento propiamente tal, se deben tener en cuenta los gastos notariales propios que se puede generar a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento y los meses de garantía que se puede pactar entre arrendatario y arrendador.

Si bien no es requisito que este contrato se suscriba ante notario, se recomienda realizar este trámite, debido a que da mayor seguridad jurídica, sobre todo al momento de un litigio.


¿Cuáles son los costos asociados en un juicio de arrendamiento?

Los costos asociados a un juicio de arrendamiento son los siguiente:

• Los honorarios del abogado, previamente discutido con el cliente;
• Costos de gestiones realizadas por el receptor judicial.


¿Son largos los juicios de arrendamiento?

Los juicios derivados de la ley N°18.101 o “ley de arrendamiento” y, en particular en el caso de la demanda de término del contrato de arrendamiento por no pago de la renta, tiene una duración aproximada que va entre los ocho meses a un año.

Ahora bien, en razón a la contingencia sanitaria producto de la pandemia del COVID-19, este procedimiento puede durar mucho más, sobre todo porque ciertas gestiones judiciales se están demorando mucho más.


¿Cuanto tiempo le corresponde al arrendatario para salir de la propiedad en caso de que se termine el contrato de arrendamiento?

El plazo que tienen el arrendatario para desocupar la propiedad una vez que al arrendador le ha dado termino al contrato es dos meses, los cuales son contados desde la notificación, siendo este plazo aumentado en un mes por cada año completo que el arrendatario hizo uso del inmueble.


¿Que puedo hacer en caso de que el arrendatario entregue la propiedad destruida o con daños?

En caso de que el arrendatario deje la propiedad con daños no atribuibles al uso propio del inmueble, existe la posibilidad de demandar en un juicio mediante una acción de indemnización de perjuicios los daños que se hubieran ocasionados en la propiedad o en los muebles que se encuentren en la propiedad.


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